Mietverträge und Vorlagen
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Speziell für Vermieter:innen
- Betriebskostenanlage (Anlage 1 für Wohnungsmietvertrag)
- Hausordnung (Anlage 2 für Wohnungsmietvertrag)
- Wohnungsübergabeprotokoll (Anlage 3 für Wohnungsmietvertrag)
- Kündigungsfristen bei Wohnungsmietverträgen
Tipp: Welche Regelungen können vermieterfreundlich gestaltet werden?
Kleinreparaturklausel:
Im Mietvertrag muss ausdrücklich und zur Wirksamkeit der Klausel
rechtlich korrekt angegeben werden, in welcher Höhe je Einzelreparatur und mit viel vielen
Gesamtkosten pro Kalenderjahr sich der Mieter an (ggf. mehreren) Kleinreparaturen beteiligen
muss. Aktuell (Stand 2017) billigen die Gerichte 75 - 100 EUR je Einzelreparatur und 6%* - 10%*
der Kaltmiete als jährliche Obergrenze. Ob der Gesamtbetrag als prozentualer Wert oder als
absoluter Wert ausgewiesen wird, ist umstritten. Gegner des prozentualen Ausweises argumentieren
mit einem Verstoß gegen § 307 BGB (Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und
unverständlicher Bestimmungen), weil sich die Miete im Laufe der Jahre durch Mietsteigerungen
erhöhen kann. *6% BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91, 10% OLG Hamburg, WM 1991,S. 385
Nebenkosten:
Die Zahlung der Nebenkosten durch Mieter:innen ist vom Gesetz
nicht vorgesehen. Um Betriebskosten auf den:die Mieter:in umlegen zu können, muss eine gültige Regelung
über die Kostentragung getroffen werden. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, so muss der:die
Mieter:in nur die vereinbarte Grundmiete bezahlen. Alle Betriebskosten sind dann mit der Grundmiete
abgegolten. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 556 BGB "Die Vertragsparteien können vereinbaren,
dass der:die Mieter:in Betriebskosten ....trägt". Möchten Vermieter:innen insbesondere die Zahlung der
Grundsteuer auf den:die Mieter:in umlegen, so muss dies explizit im Mietvertrag und/oder der beilegenden
Betriebskostenverordnung stehen. Die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten ist in der
Heizkostenverordnung bestimmt. Diese Kosten müssen mit den Mieter:innen immer nach tatsächlichem
Verbrauch abgerechnet werden. Falls mit dem:der Mieter:in keine oder keine wirksame Vereinbarung zu den
Betriebskosten getroffen wurde: Vermieter:innen müssen über die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen und
dürfen diese Kosten ihrem:r Mieter:in in Rechnung stellen.
Mietkaution:
Vermieter:innen haben nur dann Anspruch auf Zahlung einer
Mietkaution, wenn dies im Mietvertrag zwischen beiden Parteien ausdrücklich vereinbart wurde. § 551 Abs.
1 BGB bringt dies klar zum Ausdruck. Wird nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden, auch nicht
nachträglich!
Befristete Mietdauer:
Möchtest du die Mietdauer befristen, so müssen die
Regeln des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB beachtet werden. Nur wer einen konkreten Befristungsgrund
nennt, kann mit der Wirksamkeit der Befristung rechnen. Eine zeitliche Befristung ist nur unter Angabe
einer der drei folgenden Gründe zulässig:
1) Eigenbedarf: Der:Die Vermieter:in möchte seine Wohnung für sich, seine:ihre Familienangehörigen oder
Angehörige des Haushalts nutzen
2) Umbau, Sanierung oder Abriss: Der:die Vermieter:in plant eine derart wesentliche bauliche Veränderung
der Wohnung, welche der:die Mieter:in nicht dulden müsste oder könnte
3) Werkswohnung, Betriebsbedarf: Die Räume sollen zu Dienstleistung vermietet werden.
Mietvertrag Vorlage
kommt nachfolgender Mietvertrag über Wohnraum zustande:
Der:die Vermieter:in vermietet dem:der Mieter:in zu Wohnzwecken die im Hause _____________________________ (Adresse) im ____ Stock (rechts, links, Mitte) gelegene Wohnung (Nr. ____ ) bestehend aus ____ Zimmern, Küche, Diele, Bad/WC, (Kellerraum, Balkon, Terrasse, ____________ ). Die Wohn/Nutzfläche beträgt ca. _____ Quadratmeter. Mitvermietet wird der (Tief-)Garagenstellplatz Nr. _________.
Die monatliche Grundmiete beträgt __________ EURO
Die Kosten der (Tief-)Garage betragen monatlich __________ EURO
Neben der Miete trägt der:die Mieter:in die Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung (Betr.KV s. Anlage 1)
als Vorauszahlung (siehe auch § 5 des Mietvertrages) erhoben __________ EURO
Insgesamt zahlen die Mieter:innen: __________ EURO
Die Vorauszahlung für die Betriebskosten ist jährlich einmal durch den:die Vermieter:in/ Verwalter:in abzurechnen. Die Abrechnung erfolgt unverzüglich, sobald dem:der Vermieter:in/ Verwalter:in die zur Abrechnung notwendigen Unterlagen vorliegen. Erhöhen sich die Betriebskosten, so ist der:die Vermieter:in berechtigt, diese im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umzulegen und eine entsprechende Erhöhung der Vorauszahlungen zu verlangen.
Miete und Nebenkosten sind ab Beginn der Mietzeit monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats für den:die Vermieter:in kostenfrei auf das Konto des:der Vermieter:in Kto.Nr. ______________________ bei _______________________ BLZ _______________________ zu überweisen. Ausschlaggebender Zeitpunkt ist die Wertstellung auf dem Konto des:der Vermieter:in, nicht der Tag der Absendung.
Das Mietverhältnis beginnt am ______________ und läuft auf unbestimmte Zeit.Das Recht zur Kündigung bestimmt sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Eine Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.
Der:die Mieter:in ist verpflichtet, dem:der Vermieter:in bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von EUR ______________ zu leisten. Dieses kann in Form der Hinterlegung eines Sparbuchs, einer Bankbürgschaft oder durch Barbezahlung/Überweisung an den:die Vermieter:in erfolgen.
Der:die Vermieter:in gewährt dem:der Mieter:in den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand bei Übergabe. Dieser Zustand ist dem:der Vermieter:in bei Übergabe der Mietsache bekannt und wird in einem Protokoll festgehalten, welches wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist (s.Anlage 3).
Zu Beginn des Mietverhältnisses bekannte Mängel an der Mietsache werden von dem:der Mieter:in als vertragsgemäß anerkannt. Eine verschuldensunabhängige Haftung des:der Vermieter:in für anfängliche Mängel wird ausgeschlossen.
Sollten noch Restarbeiten an der Mietsache durch den:die Vermieter:in durchzuführen sein, so kann die Übergabe der Mietsache an den:die Mieter:in nicht verweigert werden, sofern die Nutzung als Wohnung nur unerheblich beeinträchtigt ist.
1. Während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der:die Mieter:in die Kosten der Schönheitsreparaturen.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Anstreichen bzw. Tapezieren der Wände und Decken sowie der Innentüren, das Lackieren der Heizkörper und Heizrohre und der Fenster und Außentüren von innen.
In der Regel sind Schönheitsreparaturen durchzuführen
- in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- in allen sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Die Schönheitsreparaturen sind, soweit erforderlich, in fachgerechter „mittlerer Art und Güte“ nach § 243 BGB zu leisten und richten sich im konkreten Fall nach dem Renovierungsbedarf, d.h. je nach Zustand früher oder später.
1. Der:die Mieter:in ist verpflichtet, die Mietsache und die gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen pfleglich und schonend zu behandeln. Schäden am Haus und in den Mieträumen sind dem:der Vermieter:in unverzüglich anzuzeigen. Für durch verspätete Anzeige verursachte weitere Schäden haftet der:die Mieter:in.
2. Der:die Mieter:in hat für ordnungsgemäße Reinigung der Mieträume sowie deren ausreichende Beheizung und Belüftung sowie Schutz der Innenräume vor Frost zu sorgen. Der:die Mieter:in haftet dem:der Vermieter:in für Schäden, die durch die Verletzung seiner:ihrer ihm:ihr obliegenden Obhuts-, Sorgfalts- und Anzeigepflicht schuldhaft verursacht werden. Der:die Mieter:in haftet in gleicher Weise für Schäden, die durch seine:ihre Angehörigen, Untermieter:innen, Arbeiter:innen, Angestellten, Handwerker:innen und Personen, die sich mit seinem:ihren Willen in der Wohnung aufhalten oder ihn:sie aufsuchen, verursacht werden. Hat der:die Mieter:in oder der vorgenannte Personenkreis einen Schaden an der Mietsache verursacht, so hat der:die Mieter:in diesen unverzüglich dem:der Vermieter:in anzuzeigen. Der:die Mieter:in hat Schäden, für die er:sie einstehen muss, unverzüglich zu beseitigen. Kommt er:sie dieser Verpflichtung auch nach schriftlicher Mahnung innerhalb einer angemessenen Frist nicht nach, so kann der:die Vermieter:in die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des:der Mieter:in vornehmen lassen. Der:die Mieter:in hat zu beweisen, dass ein eigenes Verschulden nicht vorgelegen hat.
1. Der:die Mieter:in darf die angemieteten Räume zu anderen als zu Wohnzwecken nur mit Erlaubnis des:der Vermieter:in benutzen. Eine Zustimmung des:der Vermieter:in ist ebenfalls erforderlich, wenn der:die Mieter:in an der Mietsache Um-, An-, und Einbauten, Installationen oder andere Veränderungen vornehmen will.
2. Die Parteien sind sich darüber einig, dass eine Untervermietung oder die Überlassung der Mietsache an Dritte der Zustimmung des:der Vermieter:in bedarf.
3. Die Haltung von Kleintieren ist dem:der Mieter:in ohne Zustimmung des:der Vermieter:in gestattet, soweit durch die Unterbringung in den Mieträumen eine Beeinträchtigung der Mietsache oder eine Belästigung von Hausbewohnern oder Nachbarn nicht gegeben ist. Die Haltung von Hunden und Katzen sowie anderer als Tiere bedarf der Zustimmung des:der Vermieter:in.
Die Kosten für die Reparatur von Bagatellschäden trägt der:die Mieter:in ohne Rücksicht auf ein Verschulden bis zu der nachfolgend angegebenen Höhe. Es handelt sich hierbei um die Instandhaltungskosten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die einem direkten und häufigen Gebrauch unterliegen wie Installationseinrichtungen für Wasser, Strom, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen und Fenster und Türverschlüsse.
Die Obergrenze für eine Reparatur beträgt im Einzelfall 95,- EUR, maximal 300,- EUR inkl. MwSt. im Jahr, aber nicht mehr als 8% der Jahresmiete (Kalt).
1. Auf die Kündigung des Mietvertrags finden die Vorschriften der §§ 573 ff BGB Anwendung. Die Kündigung hat in schriftlicher Form zu erfolgen.
2. Setzt der:die Mieter:in den Gebrauch der Mietsache fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. Die entsprechende Vorschrift des BGB findet insoweit keine Anwendung.
Der:die Vermieter:in oder ein von ihm:ihr Beauftragter darf die Mietsache aus wichtigem Grund und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten, um unter anderem den Zustand zu überprüfen oder die Ablesung von Messgeräten oder Reparatur -bzw. Instandshaltungsmaßnahmen vorzunehmen.
1. Besteht eine Mietpartei aus mehreren Personen, so haften sie für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner:innen.
2. Erklärungen, deren Wirkung die einzelnen Mieter:innen aus dem Mietverhältnis berühren, müssen von und gegenüber allen abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch - unter Vorbehalt eines schriftlichen Widerrufs - bis auf weiteres gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, nicht jedoch für deren Abgabe oder für den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.
Die Parteien sind sich darüber einig, dass die bei Abschluss des Mietvertrages dem:der Mieter:in übergebene Hausordnung (Anlage 2) zum wesentlichen Bestandteil des Mietvertrags wird.
1. Rückgabe der Mietsache
Der:die Mieter:in hat dem:der Vermieter:in die Mietsache vollständig geräumt und gereinigt und mit sämtlichen, auch den von dem:der Mieter:in beschafften, Schlüsseln zu einem von beiden Parteien vereinbarten Termin zu übergeben. Über die Übergabe ist ein Protokoll zu erstellen (s. Anlage3 A).
2. Der:die Mieter:in hat dafür Sorge zu tragen, dass bei allen in der Mietsache befindlichen Messgeräten (Heizung, Warm-, Kaltwasser etc.) auf seine:ihre Kosten eine Zwischenablesung stattgefunden hat. Das Protokoll über die Zwischenablesung ist dem:der Vermieter:in bei der Übergabe auszuhändigen.
3. Bauliche Veränderungen an der Mietsache oder Einrichtungen sind auf Verlangen des:der Vermieter:in von dem:der Mieter:in zu entfernen bzw. der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.
4. Falls der:die Mieter:in bereits die in §7 dieses Vertrages Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und eine erneute Durchführung dieser Arbeiten turnusgemäß noch nicht fällig ist, so kann der:die Vermieter:in zeitanteilig einen geldwerten Ersatz hierfür verlangen, sofern die Notwendigkeit zu erneuten Schönheitsreparaturen bestehen sollte. Der:die Mieter:in kann diesen Anspruch vermeiden, wenn er:sie selbst diese Arbeiten vornimmt oder vornehmen lässt.
Falls die Schönheitsreparaturen von dem:der Mieter:in durchzuführen sind, hat er:sdie die Verpflichtung, diese in fachgerechter „mittlerer Art und Güte“ vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.
5. Wird bei der Übergabe der Mietsache ein Schaden an dieser oder den Einrichtungen festgestellt, so ist der:die Mieter:in zum Ersatz des entstandenen Schadens abzüglich der allgemein üblichen Nutzungsdauer verpflichtet.
1. Die Parteien sind sich ausdrücklich darüber einig, dass zu diesem Vertrag keinerlei mündliche Nebenabreden bestehen und jegliche Änderungen oder Ergänzungen der Schriftform bedürfen.
2. Sollten Klauseln aus diesem Vertrag nebst Anlagen unwirksam sein oder werden, so sind sich die Parteien darüber einig, dass die übrigen Klauseln aus dem Vertrag ihre Gültigkeit behalten sollen. Die unwirksame Klausel wird dann durch eine solche ersetzt, die dem wirtschaftlich gewollten Inhalt in rechtlich zulässiger Weise entspricht.
- BetriebskostenVO (Anlage 1)
- Hausordnung (Anlage 2)
- Übergabeprotokolle (Anlage 3)
- Ort, Datum -
- Vermieter:in -
- Mieter:in -