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Vom geplanten Verkauf bis hin zur Weitergabe der Immobilie an die Erb:innen – die Gründe für eine Immobilienbewertung sind vielfältig. Doch wie funktioniert die Bewertung der eigenen Immobilie, wer nimmt sie vor und was kostet sie? In diesem Ratgeber erfährst du, wann eine Immobilienbewertung sinnvoll ist, welche Bewertungsverfahren es gibt und welche Wertfaktoren eine wichtige Rolle spielen.

So funktioniert die Immobilienbewertung

Diese Faktoren beeinflussen den Wert deiner Immobilie

Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dazu zählen unter anderem die Lage, die Größe, der Zustand und die Ausstattung. Außerdem wird die Entwicklung der Region sowie Angebot und Nachfrage berücksichtigt.

Lage

Expert:innen unterscheiden zwischen der Mikro- und die Makrolage. Liegt die Wohnung inmitten einer Metropolregion oder doch eher im ländlichen Bereich mit wenig Nachfragen? Außerdem wird das direkte Umfeld der Wohnung betrachtet. Wie ist die Infrastruktur? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten in der Nähe? Wie begehrt eine Lage ist, spiegelt sich meist auch schon in den Bodenrichtwerten wider. Je höher dieser Wert ist, desto mehr wird ist die Lage nachgefragt und desto teurer ist gleichzeitig das Grundstück.

Art der Immobilie oder des Grundstücks

Maßgeblicher Faktor bei der Wertermittlung von Immobilien ist deren Beschaffenheit. Sprich, wie groß ist das Grundstück, welchen Schnitt hat es und um welche Art von Immobilie steht gegebenenfalls drauf. Hier spielt außerdem der Bodenwert eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Dieser bietet eine Bemessungsgrundlage anhand von bisherigen Kaufpreisen früherer Grundstücke. Lokale Besonderheiten werden hierbei ebenfalls berücksichtigt.

Folgende Arten von Wohnimmobilien können unterschieden werden:

• Einfamilienhaus
• Doppelhaus
• Reihenhaus
• Mehrfamilienhaus
• Eigentumswohnung

Belastungen im Grundbuch

Um den Immobilienwert zu berechnen, sind eventuelle rechtliche Belastungen zu beachten, die im Grundbuch eingetragen sind. Hierzu zählen Grunddienstbarkeiten wie Wohn- und Wegerechte, aber auch Erbbaurechte. Eingetragene Lasten im Grundbuch mindern den Wert eines Grundstücks, da sie ihre Nutzung in einem bestimmten Maße einschränkt.

Zustand und Ausstattung der Immobilie

Ein weiterer wichtiger Faktor, um den Immobilienpreis zu ermitteln, ist der Zustand der Wohnung oder des Hauses. Hier geht es um das Baujahr, die bauliche Substanz sowie besondere Ausstattungsmerkmale. Immobiliengutachter:innen werden hier beispielsweise Informationen zu allen erfolgten Sanierungsmaßnahmen aufnehmen. Wurde ein Dach erst kürzlich neu gemacht, steigert das den Wert der Immobilie und damit auch ihren Verkaufspreis. Auch zusätzliche Räumlichkeiten wie Keller, Carport, Garagen, Wintergärten und Pools spielen bei der Immobilienbewertung eine Rolle.

Situation am Immobilienmarkt

Boomt der Immobilienmarkt gerade oder geht die Nachfrage zurück? Die gegenwärtige Stimmung am Immobilienmarkt hat ebenfalls Einfluss auf darauf, wie Fachleute deine Immobilie bewerten. Während eines Booms steigen die Preise, bei geringerer Nachfrage können die ermittelten Immobilienwerte stagnieren.

Welche Bewertungsverfahren gibt es und welches kommt für meine Immobilie in Frage?

Eine Immobilienbewertung wird mithilfe anerkannter Bewertungsverfahren vorgenommen. Je nach Art und Nutzung der Immobilie kommt eines der drei folgenden Methoden zum Einsatz.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften miteinander verglichen. Es kommt häufig bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen zum Einsatz. Wichtige Faktoren, die beim Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden, sind die Lage, die Wohnfläche und Grundstücksfläche, die Ausstattung sowie der bauliche wie energetische Zustand.

Ertragswertverfahren

Wer in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Mehrfamilienhäuser, Hotels oder Restaurants investiert, findet mit dem Ertragswertverfahren die richtige Methode zur Bewertung. Neben den klassischen Eckdaten wie Lage und Größe steht hier vor allem die Rendite im Vordergrund. Betrachtet wird daher einerseits, welche Rendite durch Vermietung und Verpachtung bisher erzielt wurde als auch wie sich der Ertrag in Zukunft entwickeln wird.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren stehen die baulichen Herstellungskosten der Immobilie sowie der Außenanlagen im Mittepunkt der Betrachtung. Das bedeutet, dass der Wert der Immobilie zunächst unabhängig vom Bodenwert ermittelt wird. Der Bodenwert wird hingegen separat ermittelt und zu den Gebäudeherstellungskosten addiert. Beim Sachwertverfahren wird praktisch simuliert, was es kosten würde, eine Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt neu zu bauen. Synonyme Begriffe für das Sachwert sind daher Wiederbeschaffungs- und Reproduktionswert.

Außerdem wird das Sachwertverfahren auch bei der Bewertung von Einfamilienhäusern herangezogen. Je individueller die Immobilie ist und je weniger ausreichend Vergleichsobjekt es gibt, desto eher kommt bei Eigenheimen das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Für Immobilieneigentümer

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung