Einfamilienhaus zum kaufen in Eichgraben

Lage und Infrastruktur
Die Marktgemeinde Eichgraben liegt im westlichen Teil des Wienerwaldes und bietet ein Leben im Grünen mit gleichzeitiger Nähe zu Wien. Geschäfte des täglichen Bedarfs, öffentliche Verkehrsmittel (Bus und Bahn), Ärzte und Freizeiteinrichtungen befinden sich in nächster Umgebung.
Dieses Einfamilienhaus im Ortsteil Hutten überzeugt durch seine zentrale Lage in einer ruhigen Seitenstraße und der schöne Garten lädt zum Verweilen ein.
Das Grundstück liegt außerhalb der Hochwasser-Gefahrenzone.

Erreichbarkeit
Fußläufig erreicht man die Bahnstation Eichgraben-Altlengbach innerhalb von 15 Minuten und die Buslinien 460 und 457 sind nur 5 Gehminuten entfernt.
Der nächste Nahversorger (Billa) ist in ca. 5 Autominuten schnell erreichbar.

Liegenschaft
Dieses Landhaus wurde 1908 in Massivbauweise errichtet, 1925 um ein weiteres Geschoss aufgestockt und das Dachgeschoss wurde teilweise ausgebaut. Durch eine Teilunterkellerung kommen ca. 14,90 m² Nutzfläche hinzu.
Das Landhaus befindet sich auf einem 958 m² großen, ebenen Grundstück in herrlich ruhiger Lage. Ein uriger Holzschuppen befindet sich an der Nordseite der Liegenschaft.
Vor der Liegenschaft befinden sich ausreichend Stellplätze.

1. Wohneinheit/Parterre
Wohnfläche: 67,10 m²

Nutzfläche: 74,20 m²
Veranda (7,10 m²) – Bauernzimmer (22,50 m²) – Kabinett (7,60 m²) – Küche (9,90 m²) – Bad/WC (4,60 m²) – Zimmer (22,50 m²)
Von der ostseitig orientierten Veranda gelangt man direkt in das holzgetäfelte Bauernzimmer, welches ein behagliches Wohnempfinden erzeugt. Das anschließende Kabinett erfüllte die Funktion eines Schlafzimmers.
Das große Wohnzimmer ist über den gepflegten Küchenraum erreichbar. Das Bad mit WC und Walk-in-Dusche wurde renoviert und ist mit moderner Sanitärausstattung (Waschtisch und Wand-WC) der Marke LAUFEN ausgestattet.
Die hohen Räume vermitteln ein angenehmes Altbauflair.

2. Wohneinheit
Die zweite Wohneinheit setzt sich aus Erdgeschoss (teilweise), Obergeschoss und Dachgeschoss zusammen.
Erdgeschoss
Wohn-/Nutzfläche: 13,60 m²
Vorhaus (6,20 m²) – Gang (6,00 m²) – separates WC (1,40 m²)
Über den Haupteingang gelangt man in das Vorhaus mit großzügigem Fenster und Blick in den Garten.
Die gut erhaltene historische Türe führt in den Gangbereich des Erdgeschosses, wo sich der Stiegenabgang zum Kellergeschoss und der Stiegenaufgang zum Obergeschoss befinden.
Hier befindet sich auch der zweite Zugang zur ersten Wohneinheit, welcher im Zuge der Badezimmergestaltung geschlossen wurde. Da sich die beiden Wände (siehe Plan, gelbe Wände) ohne tiefe Eingriffe in die Substanz entfernen lassen, kann eine Verbindung der Wohneinheiten ohne größeren Aufwand realisiert werden.
Im hellen Gangbereich findet man weiters ein separates WC.
Obergeschoss
Wohnfläche: 92,78 m²

Nutzfläche: 94,40 m²
Gang (4,20 m²) – separates WC (1,10 m²) – Abstellraum (1,80 m²) – Bad (7,80 m²) – Zimmer (24,50 m²) – Vorraum (4,80 m²) – Küche (10,30 m²) – Kabinett (7,90 m²) – Zimmer (24,60 m²) – Veranda (7,40 m²)
Das Obergeschoss erreicht man über eine Steintreppe aus Naturstein.
Hier befinden sich zwei große Zimmer, eine zentral gelegene Küche, ein separates WC und ein renoviertes Badezimmer, welches primär über einen kleinen Abstellraum erreichbar ist.
Über einen Vorraum gelangt man in das helle südostseitige Wohnzimmer.
Die Veranda, mit ihren schönen, alten Fenstern und das Kabinett findet man ebenfalls auf dieser Ebene.
Die Wendeltreppe im Wohnzimmer führt in das 16,40 m² große Zimmer im Dachgeschoss, von wo aus der Balkon begehbar ist.
Dachgeschoss
Wohnfläche: 40,70 m²

Nutzfläche: 59,90 m²
Gang (10,60 m²) – separates WC (1,00 m²) – modernisierter Bodenraum (19,00 m²) – Bodenraum 1 (1,70 m²) – Bodenraum 2 (3,70 m²) – Vorraum (7,80 m²) – Kabinett (5,10 m²) – Zimmer (16,40 m²) mit Ausgang auf den Balkon (9,10 m²)
Über eine Holzstiege ist das Dachgeschoss zu begehen, welches ursprünglich als Mansardenwohnung konzipiert wurde. Der Wohnraum setzt sich primär aus einem Kabinett, dem Vorraum mit Wandschrank und dem Mansardenzimmer mit Ausgang auf den netten Balkon, zusammen.
Die Modernisierung des 19,00 m² großen Bodenraums umfasste eine energetische Sanierung (Dämmung und Fenstertausch), Elektroinstallationen und die Verlegung von hellem Laminatboden.
Die beiden kleineren begehbaren Bodenräume (Spitzböden) können als Stauraum genutzt werden.
Ein separates WC ergänzt diese Ebene.

Als Heizungsanlage fungiert eine sehr gepflegte erdgasbefeuerte Zentralheizungsanlage, welche im Badezimmer im Obergeschoss verbaut wurde und nahezu das gesamte Haus mit Wärme versorgt. Ein Umstieg auf ein Heizsystem mit erneuerbarer Energie ist mit überschaubarem Aufwand möglich, da die vorhandenen Vogel & Noot Niedertemperatur-Heizkörper ideal mit einer Wärmepumpe arbeiten.
Sämtliche Räume des Hauses wurden gereinigt.
Der Zustand des Objektes (Baujahr 1908) kann durchaus dem Alter entsprechend als gut bezeichnet werden.

Bebauungsbestimmungen
•offene Bauweise

•Bauklasse I und II (bis 8 m)

•maximal bebaubare Fläche ca. 229 m²

Energiekennzahlen

Der Energieausweis weist folgende Werte auf:
HWB: 359,7 kWh/m²/Jahr

HWB Klasse: G

fGEE: 4,49

fGEE Klasse: G

Sonstiges
Das Grundstück ist vollerschlossen, vermessen und in den Grenzkataster eingetragen.
Sämtliche Anschlüsse (Strom, Wasser, Kanal, Gas und Telefon) sind vorhanden.

Auszug der durchgeführten Maßnahmen
5/2024 – Installation eines neuen Boilers (Austria Email) im Badezimmer im Obergeschoss
10/2023 – Badezimmerrenovierung im Obergeschoss
3/2023 – Installation eines neuen Boilers (Stiebel Eltron) in der Küche im Obergeschoss
9/2017 – Installation eines neuen Boilers (Austria Email) im Dachgeschoss
8/2002 – Installation einer Gas-Zentralheizungsanlage samt Montage einer Heiztherme (Bosch Junkers) mit 23 Niedertemperatur-Heizkörper (Vogel & Noot)
11/2001 – Erneuerung der Elektroinstallation im Obergeschoss mit Schalter und Schukosteckdosen (Busch-Jaeger), Elektronikarbeiten (insb. Installation von Schukosteckdosen) im Dachgeschoss und Überarbeitung des Elektroverteilers
11/2001 – Installation einer SAT-Anlage (Hirschmann)
9/2001 – Sanierung und Dämmung (Vollwärmeschutz) der Fassade (Nord- und Ostseite)
6/2001 – Fenstertausch (Kunststofffenster mit 2-fach Verglasung) im Erd- und Obergeschoss (Nord- und Ostseite) mit Ausnahme der Veranden

Informationen
Auf unserer Homepage www.netmakler.at steht Ihnen unter der Eingabe der Objektnummer 1511/6444 ein Exposé mit allen relevanten Informationen inkl. Fotos und Grundrisse zur Verfügung!
Kontaktperson: Frau Zuzana Rueff
Sollten Sie noch Fragen haben oder möchten Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren, können Sie mich gerne per Mail unter [E-Mail-Adresse entfernt] erreichen oder telefonisch unter [Telefonnummer entfernt] kontaktieren.
Im Erfolgsfall unserer Vermittlungstätigkeit erlauben wir uns, eine Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % MwSt. zu verrechnen.Energiedaten:
 Energieausweis: liegt vor
 HWB: 359,70
 HWB Klasse: G