Kündigungsfrist Mietvertrag

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Ordentliche Kündigung

Kündigungsfristen für Mieter:innen
Mieter:innen können ein Mietverhältnis über Wohnräume bis zum 3. Werktag des Monats für das Ende des übernächsten Monats, also mit einer Frist von 3 Monaten, kündigen. (§ 573 c Abs.1 BGB). Dies gilt unabhängig von der Länge der Mietzeit. Die Kündigung muss ausdrücklich am 3. Werktag eines Monats zugegangen sein; der Samstag gilt hier als Werktag. Fällt der Fristablauf auf einen Sonn – oder Feiertag, so gilt der nachfolgende Werktag als Stichtag. Eine Angabe von Gründen ist nicht notwendig. Die Kündigung ist schriftlich mitzuteilen (§ 568 Abs.1 BGB) - sinnvoll mit Einschreiben/Rückschein oder sog. Einwurf-Einschreiben - und muss unterzeichnet sein. Ist ein Mietvertrag von mehreren Personen abgeschlossen worden, so gilt die Kündigung nur von und gegen alle.

Kündigungsfristen für Vermieter:innen
Wenn Vermieter:innen ihren Mieter:innen kündigen wollen, müssen sie sich an die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573 c Abs1, Satz 2 BGB halten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten, bei einer Dauer von mehr als sechs Jahren gilt eine Frist von sechs Monaten und bei einer Dauer von über acht Jahren eine Frist von neun Monaten. Auch hier gilt, dass die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zugestellt sein muss. Wichtig ist, dass Vermieter:innen einen Mietvertrag nur unter Angabe von Gründen kündigen, d.h. Vermieter:innen müssen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

§ 573 Abs2 BGB gibt beispielhaft drei Gründe für ein solches berechtigtes Interesse an:

• der:die Mieter:in hat seine:ihre vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt ( z.B. Mietrückstände, wiederholt verspätete Mietzinszahlung)
• sogenannter „Eigenbedarf“ des:der Vermieter:in
• sogenannter „Verwertungskündigung“, wenn der:die Vermieter:in durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde

Außerordentliche Kündigung

Beide Vertragsparteien können einen Mietvertrag nach § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt.

Gem. § 543 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn z.B.

• dem:der Mieter:in die Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird oder
• dem:der Mieter:in die Mietsache durch Vernachlässigung, der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet oder sie einem:r Dritten unbefugt überlässt oder
• dem:der Mieter:in mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist

Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und der "wichtige Grund" muss im Schreiben genannt werden. Beruht der Kündigungsgrund auf Vertragsverletzungen einer Seite, so ist in der Regel vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Diese kann nach § 543 Abs.3 BGB nur entfallen, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, zum Beispiel bei Mietverzug und aus sonstigen besonderen Gründen.

Regelungen bei einem Zeitmietvertrag

Voraussetzung für die zulässige Befristung eines Mietvertrages ist nach § 575 BGB:
Der:die Vermieter:in muss nach Ablauf der Mietzeit

• die Räume als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Hausstandes (Definition wie bei "Eigenbedarf") nutzen wollen, oder
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Maßnahme durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• Räume an eine:n zur Dienstleistung Verpflichteten übergeben wollen

Der:die Vermieter:in muss dem:der Mieter:in den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muss konkret (d.h. der konkrete Sachverhalt!) und nicht nur schlagwortartig benannt werden. Eine gesetzlich festgelegte Höchstdauer für den Zeitmietvertrag gibt es nicht.

Mietaufhebungsvertrag

Mit dem sogenannten Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Mieter:in und Vermieter:in die Beendigung eines Mietverhältnisses und die entsprechenden Bedingungen. Ein Mietaufhebungsvertrag kann jederzeit geschlossen werden. Beide Parteien müssen jedoch mit der Beendigung einverstanden sein.
Bei einer Personenmehrheit auf einer Vertragsseite müssen alle dem Mietaufhebungsvertrag zustimmen.
Mietaufhebungsverträge sind formlos gültig; eine Schriftform ist daher entbehrlich, wird aber aus Beweisgründen empfohlen.

Neue Kündigungsfristen bei Altmietverträgen

Das Gesetz über die Kündigungsfristen für sog. Altmietverträge ist im Bundesgesetzblatt verkündet worden und ist seit dem 1. Juni 2005 in Kraft. Nach diesem Gesetz gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen durch Mieter:innen auch für Altmietverträge, in denen die bis zum 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren. Das heißt, dass Mieter:innen, die entspreche Altmietverträge abgeschlossen haben, mit einer kurzen, dreimonatigen Frist kündigen können.

Was ändert sich für Mieter:innen mit Altmietverträgen?

Mieter:innen, die eine Wohnung vor dem 1. September 2001 angemietet haben und deren Mietvertrag zu den Kündigungsfristen folgende Formularklausel enthält: "Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate." können ab dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes unabhängig von seiner Mietdauer mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist den Mietvertrag kündigen. Die neue Kündigungsfrist gilt nur für solche Kündigungen, die dem:der Vermieter:in ab dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes zugehen.

Entsprechendes gilt, wenn diese Regelung sinngemäß in einer Formularklausel wiedergegeben wird. Dies ist zum Beispiel bei folgender Vereinbarung der Fall: "Die Kündigungsfrist für beide Vertragsteile beträgt

• drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums bis zu fünf Jahre verstrichen sind,
• sechs Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als fünf Jahre verstrichen sind,
• neun Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als acht Jahre verstrichen sind,
• zwölf Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als zehn Jahre verstrichen sind."

Was ändert sich für Vermieter:innen?

Für Vermieter:innen bleibt es in diesen Fällen bei den ursprünglich vereinbarten Fristen. Es ändert sich nichts.
Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn sich die oben dargestellte Formularklausel auf eine Regelung der Kündigungsfristen für Mieter:innen beschränkt. In diesem Fall gelten für Vermieter:innen die Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, d.h. es kann der Vertrag auch nach einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren mit einer neunmonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.